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疫情期間司法拍賣標的物延期交付的法律探析

本站發表時間:[2020-03-14] 來源:中國法院網 作者:余淑丹

  根據江蘇高院《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化指導意見》第九條的規定:司法拍賣可以在拍賣前騰空,符合下列情形之一的,也可以在成交后騰空:(一)占有人書面承諾參與競買,如未競買成功,主動騰空標的物并搬離;(二)書面承諾成交后騰空標的物,配合法院執行;(三)提供擔保金作為拒不騰空妨礙執行罰款預交款;(四)申請執行人欠缺騰空所需費用墊付能力或不愿墊付騰空所需費用;(五)其他有正當理由需要在成交后騰空的。執行法院基于上述規定情形,未實施清場拍賣,恰逢新冠疫情,雖經執行法院主持溝通,占有人與買受人仍無法就標的物延長騰空期限、費用支付達成一致意見,筆者試圖對與之相關的法律問題進行探析:

  一、因疫情發生,標的物占有人主張延期交付,具體情形列舉:

  (一)占有人因疫情依規居家隔離,無法至租賃場所實施騰空搬離;

  (二)占有人因疫情無法雇用搬遷人員;

  (三)疫情期間,占有人無法租賃過渡房屋;

  (四)占有人需要就原租賃合同與被執行人辦理合同后事項,

  而被執行人因疫區隔離,無法到場辦理;

  (五)占有人正在生產抗疫用品,搬遷影響抗疫工作等。

  對上述情形,筆者試圖按照具體情形,騰空工作量的輕重進行闡述:

  (一)騰空需清理物品較少,且買受人同意代保管的情況下,可由法院工作人員至標的物處進行查驗,對標的物處所內的物品進行登記造冊。為確保交付的順利,執行法官可錄制交收視頻,并由法院、買受人、占有人三方進行遠程視頻溝通,如各方均無爭議,執行法官即可將交付視頻拷貝存卷。占有人應當在疫情結束后的規定期限內主動取走相應物品,否則由人民法院對標的物占有人實施相應處罰。

  (二)對于占有人以原租賃合同未到期,尚需與被執行人辦理租金退還,合同解除等事項,而申請暫緩搬離的,應綜合考量騰空的實施條件是否具備,如占有人僅僅以其與被執行人的法律關系爭議對抗騰空交房的,不應支持。

  (三)因抗疫需要,占有人確屬無法實施搬離行為的,特別是標的物屬于生產用房,而占有人正在生產抗疫用品,搬遷可能影響抗疫工作的,應當允許占有人延期將標的物騰空,但延期的期間應截至能夠實施搬離活動后的較短期限為宜,以防占有人借疫情對抗騰房,對抗交付。

  二、如果暫緩交付的申請獲得支持,買受人主張延期交付期間的租金是否應當支持

  依據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第二十二條第二款的規定:拍賣財產的所有權自拍賣成交裁定書送達買受人時轉移。買受人自取得成交裁定書始,便享有了標的物的全部權能,依法可以主張所有權轉移之后的租金收益權。但基于疫情特殊時期,買受人的該項請求是否應獲得支持呢?筆者認為,應考量疫情期間維持租賃關系對各自的損益,鼓勵占有人與買受人秉持公平、誠實信用原則對租金請求進行積極協商,如不能協商一致,則要區分具體情形,逐一對待:

  (一)承諾交付期在疫情管控期間,占有人主張因疫情隔離或交通管制無法按時返回,在一定期間內確屬無法繼續使用拍賣標的物。筆者認為:執行人員此時應審查占有人承諾交付的時間節點,“不可抗力”與遲延履行的因果關系,確定延期搬離是否確系“疫情”造成。如占有人因疫情的因素雖然占有房屋,但遲延搬遷非占有人主觀過錯造成,且在客觀上確屬不能實現合同目的,占有人可援引“不可抗力”的免責條款,主張免除其租金。如果延期交付并未造成買受人利益損失的,占有人無需承擔疫情管控期間的租金。如果延期交付造成買受人利益損失的,則應考量延期交付對買受人利益損害的具體情況,在買受人與占有人無法協商一致的情況下,應當按照公平原則進行處理,避免由當事人一方承擔全部的疫情風險。

  (二)如果系占有人未按照承諾騰房在先,之后疊加發生“疫情”管制,導致延期騰房。占有人不得援引《合同法》第一百一十七條關于“不可抗力”的條責條款,但此時仍需遵照客觀事實,按照公平原則,決定租金交納的期間及范圍。既要防止占有人借疫情規避自身責任,逃避租金交納義務,也要客觀公平的審慎評估各方當事人的合法利益邊界,依據客觀情況合理確定各方因疫情防控導致的損失,合理的傾向保護買受人利益。

  (三)如果占有人在疫情期間仍然實際使用標的物,比如實際居住,實際使用廠房制作抗疫產品的,雖然可以暫緩交付,但不應當免除占有人向買受人支付租金的義務,租金支付的標準可遵照占有人原租賃合同的約定或參照當地的租金標準。

  三、買受人以騰空期限較長,標的物未按時交付,申請撤銷拍賣成交裁定,退回拍賣款。

  筆者認為應不應準許。援引《江蘇省高級人民法院民事審判第一庭關于規范涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的指導意見》第二條中正確適用不可抗力規則解決糾紛,及第四條中合理適用情勢變更原則平衡當事人利益的規定。疫情導致合同目的不能實現的,一方解除合同,應予以支持;合同訂立后,因疫情導致合同訂立基礎全部或者部分喪失、繼續履行合同對于一方明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求變更或者解除合同的,應當根據公平原則,結合案件的實際情況,盡力協調當事人變更合同,維護合同效力。司法拍賣一旦成交,執行法院將拍賣標的物的所有權進行轉移,的確應當及時交付標的物。但受疫情影響延緩交付標的物,并不能從根本上導致合同目的無法實現,且各方利益的平衡均可由相關司法途徑救濟,買受人僅以延期交付,要求撤拍的,于法無據。

  結語:司法拍賣作為執行資產處置的一個重要環節,在面對突發公共衛生事件時,更應妥善、合理的依法、合規進行,確保司法拍賣活動的合理、有效和公正、權威。通過依法借鑒相關實體法中“不可抗力”、“情勢變更”的規定,可以防止“一刀切”的行為,避免當事人利益的受損。


[供稿單位:]   [責任編輯:郜蕾]
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